Umowa przedwstępna jest częstą praktyką przy zakupie nieruchomości, ale niekonieczną. Mimo że jest to forma zabezpieczenia dla obu stron, to należy mieć świadomość, że wspomniany dokument może stanowić źródło wielu kłopotów. Co warto wiedzieć na temat umowy przedwstępnej i na jakie kwestie w szczególności zwrócić uwagę? Poniżej najistotniejsze informacje.
Umowa przedwstępna - podstawowe informacje
Głównym celem podpisywania umowy przedwstępnej jest zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej. Innymi słowy, za pomocą umowy przedwstępnej przyrzekamy podpisanie w przyszłości (data może być określona lub nie), podpisanie innej umowy. W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron, należy spodziewać się konieczności naprawienia szkody strony, która była gotowa do podpisania umowy przyrzeczonej. Zazwyczaj przed podpisaniem dokumentu ustalana jest kwota, która w razie niepodpisania umowy pokryje straty strony gotowej do podpisania umowy.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Jak już wskazano, umowa przedwstępna powinna zawierać zakres i wysokość odszkodowania. Mimo że nie jest to obowiązek, to tylko tak roszczenia z umowy przedwstępnej będą łatwiejsze w dochodzeniu. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Według praktyków niezbędnymi elementami są:
- data oraz miejscowość zawarcia umowy,
- strony umowy (przy osobach fizycznych określone imieniem, nazwiskiem, miejscem zamieszkania oraz numerem dowodu tożsamości lub PESEL-em; przy osobach prawnych i innych jednostkach: nazwa podmiotu, NIP i dane osoby podpisującej umowę w imieniu podmiotu),
- przedmiot sprzedaży (przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oznaczone indywidualnie, czyli m.in. położenie nieruchomości),
- cena sprzedaży przy umowie przyrzeczonej,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli nieustalony: termin ustala strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej).
Częstą praktyką jest również zawieranie w umowie przedwstępnej informacji o zadatku albo zaliczce. Zadatek zaliczany jest na poczet umowy przyrzeczonej. Jeśli umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana, zadatek zaliczany jest na poczet świadczenia osoby, która go wpłaciła. Zadatek powinien być zwrócony, jeśli obie strony odstąpią od umowy, obie ponoszą odpowiedzialność za niepodpisanie umowy przyrzeczonej lub żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niepodpisanie dokumentu. W przypadku niewypełnienia warunków umowy przez którąś ze stron, druga ma prawo odstąpić od umowy i zachować zadatek, jeśli strona sama go wpłaciła, może żądać dwukrotnie wyższej sumy. Zaliczka wpłacana jest na poczet należnego świadczenia, jeśli sfinalizowanie umowy nie nastąpi, zostaje zwrócona.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Najczęściej umowa przedwstępna wykorzystywana jest przy sprzedaży nieruchomości. Przy niektórych nieruchomościach i decyzjach dotyczących zakupu, być może warto, jeśli mamy taka możliwość, od razu podpisać umowę właściwą. Często umowa przedwstępna zawierana jest bez pomocy notariusza, co wiąże się z niższymi kosztami. Warto jednak pamiętać, że sama umowa przedwstępna nie daje nam prawa własności do nieruchomości. Dopiero umowa podpisana w formie aktu notarialnego daje nam prawo własności.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna to dokument, który jest gwarancją późniejszego podpisania umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna często sporządzana jest, gdy z pewnych powodów podpisanie umowy przyrzeczonej w danym czasie nie jest możliwe. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się konkretne ustalenia, w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości dotyczące między innymi ceny lokalu. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy osoby, która ma fachową wiedzą na ów temat, na przykład pośrednika nieruchomości.
