W lipcu 2018 roku niemal jednogłośnie przyjęto w sejmie projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ustawa ta nabierze mocy z dniem 1 stycznia 2019 roku. Co w praktyce oznacza koniec użytkowania wieczystego, kiedy ustawa nabiera mocy i jak zmiana ta wpłynie na sytuację prawną użytkowników lokali?
Prawo użytkowania wieczystego - geneza przepisu dotyczącego nieruchomości gruntowej
Użytkowanie wieczyste to wzorowany na sowieckich rozwiązaniach przepis wprowadzony 14 lipca 1961 roku. Polegał on na oddaniu do użytkowania osobom fizycznym lub prawnym nieruchomości gruntowe należące do Skarbu Państwa, na czas określony - 99 lat. W niektórych przypadkach czas użytkowania miał być krótszy, ale minimalnie musiał wynosić 40 lat. Przepis dotyczył głównie nieruchomości gruntowych położonych w granicach administracyjnych miast.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - 2015 rok
29 lipca 20115 roku wprowadzono ustawę o przekształceniu gruntów użytkowanych wieczyście w prawo ich własności. Zgodnie z postanowieniem ustawy, o zmianę tego statusu posiadania mogły ubiegać się osoby fizyczne lub ich prawni następcy, a także osoby prawne oraz spółdzielnie mieszkaniowe, będące w posiadaniu budynków mieszkalnych i garaży. Z przepisami ustawy nie zgadzały się niektóre samorządy terytorialne, którym ustawa ta odbierała prawa własności do nieruchomości gruntowych znajdujących się na podlegającym im terenach.
Wadliwa formuła ustawy z 2015 roku
Formuła ustawy zawierała jednak założenia, które znacznie utrudniały postępowanie procedur przekształceniowych. Problemy spotkały przede wszystkim użytkowników nieruchomości wielolokalowych i ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z ustawą z 2005 roku, do uzyskania własności nieruchomości, konieczna była zgoda wszystkich użytkowników lokali, którym przysługiwały udziały.
Dopuszczalna była sytuacja wystąpienia przez grupę współużytkowników wieczystych z żądaniem o uwłaszczenie, jeżeli suma ich udziałów w nieruchomości wynosiła przynajmniej połowę, jednak wystarczał sprzeciw jednego z lokatorów, aby zablokować całą procedurę uwłaszczenia, a jej dalsze losy zależały od rozstrzygnięcia sądu.
Koniec użytkowania wieczystego 2019 - kogo dotyczą przepisy?
Uchwalenie ustawy w lipcu 2018 roku likwiduje dotychczasową formę prawną, jaką było użytkowanie wieczyste. Od 1 stycznia 2019 roku właściciele domów jednorodzinnych i mieszkań w budynkach wielolokalowych zostaną na mocy prawa automatycznie uwłaszczeni. Istotnym jednak warunkiem jest, aby przynajmniej jeden lokal w domu wielorodzinnym został wyodrębniony na własność. Uwłaszczeniu podlegają również właściciele lokali handlowych, usługowych czy budynków gospodarczych znajdujących się na terenie nieruchomości, a także użytkownicy garaży i miejsc postojowych.
Co oznacza koniec użytkowania wieczystego?
●Przekształcenie formuły własności znacząco skróci czas wnoszenia opłat za użytkowanie nieruchomości. Dotychczas wnoszono coroczne opłaty przez cały okres 99 lat. Obecnie koszty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zostanie rozłożone na 20 kolejnych rat.
● W przypadku prawa do własności, podatek od nieruchomości będzie niższy niż roczna opłata za użytkowanie wieczyste.
●Podwyżki podatku nie będą ulegać tak nieoczekiwanym zmianom, jak aktualizowane przez samorządy wysokości stawek opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
● Użytkownicy, którzy zapłacą całość standardowo rozłożonej na 20 rat kwoty kosztów przekształcenia, mogą liczyć na 60% bonifikatę.
●Przez kolejne 6 lat, nadal występuje możliwość uzyskania bonifikaty, jednak z roku na rok zmniejsza się ona o 10% - czyli np. w szóstym roku od uwłaszczenia, można uzyskać bonifikatę na poziomie 10 %.
● Waloryzacja opłat nie może odbywać się częściej niż raz na trzy lata.
● W razie problemów z uiszczeniem opłaty przekształceniowej, jest możliwość po złożeniu odpowiedniego wniosku, rozłożenia jej na raty lub przełożenie na inny termin.
